Grundlagen der Baufinanzierung – Kapitalbedarf / Beleihungswert / Beleihungsauslauf und Kaufnebenkosten
Der Kauf einer Immobilie ist ein absolut spannendes Thema , egal ob man diese nun selber nutzt und sich seinen Traum vom selbstbestimmten Wohnen erfüllt oder sie vermietet und als Geldanlage betrachtet, es gibt einige Punkte zu beachten. Damit es so verständlich wie möglich bleibt, habe ich das Thema Immobilienfinanzierung auf mehrere Videos/Blogs aufgeteilt. In diesen werde ich dir nach und nach, kurz und verständlich zeigen, welche Punkte wichtig sind und wie du dir die beste Kondition für deine Finanzierung sicherst.
Zu Beginn einer Finanzierung stellt sich immer die Frage, wie viel Kapital du benötigst, um dein Wunschobjekt kaufen zu können – das ist der sogenannte Kapitalbedarf.
In der Regel haben wir es hier mit vier großen Kostenpositionen zu tun. Diese sind:
der Kaufpreis + eventuelle Modernisierungskosten
die Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland ist diese unterschiedlich und liegt aktuell zwischen 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises)
die Notar- und Grundbuchkosten (werden üblicherweise mit 1,5 bis 2,0 % vom Kaufpreis kalkuliert)
und je nach Objekt die Maklerprovision (welche üblicherweise zwischen 3,57 bis 7,14 % vom Kaufpreis liegt,beachte aber hierbei gibt es keine einheitliche gesetzliche Regelung, so dass ein Makler auch durchaus mehr Provision verlangen darf, ich selbst habe in Berlin schon Fälle mit 10,71 % Maklerprovision gesehen.
Die drei Punkte „Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten und Maklerprovision“ werden typischerweise als Kaufnebenkosten bezeichnet und können, wie wir gesehen haben, durchaus rund 15 % des Kaufpreises ausmachen.
Das problematische daran ist, das diese Kosten ja keinen Wert für die Bank darstellen, da sie ausschließlich für die Abwicklung des Kaufes benötigt werden und nicht den Wert der Immobilie erhöhen.
Was uns zum nächsten Begriff, nämlich dem Beleihungswert führt. Dieser ist sowohl für die Kreditentscheidung, als auch für den Zins den du angeboten bekommst essentiell.
Eine Bank kalkuliert für sich bei jedem Objekt den nachhaltig bei einem Verkauf erzielbaren Wert einer Immobilie, diesen bezeichnet man als Beleihungswert. Das Wort nachhaltig ist hier entscheidend, denn nur weil Immobilien und generell Finanzierungen (auf Grund der niedrigen Zinsen) oder eine bestimmte Lage bzw. Region aktuell stark nachgefragt werden und der Kaufpreis dadurch hoch ist, kann es sein, dass der Wert später auch wieder fällt. Dieses Risiko lässt sie in Form eines Sicherheitsabschlages in den Beleihungswert mit einfließen. Als ich vor 12 Jahren mit meiner Ausbildung begann, wurden hierfür 10-20 % des aktuellen Kaufpreises angesetzt (10-20 % Sicherheitsabschlag). Nun wäre es natürlich schön, wenn alle Banken das nach einem einheitlichen Schema machen würden, aber du kannst es dir schon denken, jede Bank macht das anders, weil sie unterschiedliche Faktoren in die Bewertung mit einbezieht und diese verschieden stark gewichtet.
Den dann ermittelten Beleihungswert setzt die Bank ins Verhältnis zur gewünschten Finanzierungshöhe und bestimmt dadurch den Beleihungsauslauf.
Anhand einer kurzen Berechnung wird das deutlicher:
Nehmen wir an, du möchtest ein Objekt für 100.000,- € kaufen.
Als Nebenkosten fallen hierfür 15 % an also 15.0000,- €
Du benötigst dementsprechend für den Kauf insgesamt 115.000,- €
Die Bank ermittelt nun ihren Beleihungswert und zieht in unserem Beispiel 10 % Sicherheitsabschlag vom Kaufpreis ab. Das bedeutet einen Beleihungswert von 90.000,- €
Nun hast du schon Geld angespart, welches du als Eigenkapital einbringen möchtest, sagen wir in unserem Beispiel 40.000,- €
Bleibt ein zu finanzierender Betrag von 80.000,- €.
Nun wird dein Finanzierungswunsch in Höhe von 80.000,- € ins Verhältnis zum Beleihungswert in Höhe von 90.000,- € gesetzt, was dann den angesprochenen Beleihungsauslauf ergibt. Dieser würde in unserem Beispiel also bei 88,88 % liegen.
Je niedriger das Verhältnis der beiden Werte ist, umso weniger Risiko sieht die Bank in dieser Finanzierung und weniger Risiko bedeutet in der Regel auch einen günstigeren Zins für dich. Bei fast allen Banken gibt es hierzu Abstufungen, so dass du bei einem Verhältnis der beiden Werte unter 40 % die absoluten Top-Konditionen bekommst, bei einem Wert bis zu 60 % einen geringen Zinsaufschlag, bis 80 % die Standard-Konditionen und über 80 % mit einem ordentlichen Zinsaufschlag rechnen musst. Die magische Obergrenze liegt heutzutage bei einem Beleihungsauslauf in Höhe von 111%. Daraus folgt, dass du in manchen Fällen durch den Einsatz etwas mehr Eigenkapitals, den Beleihungsauslauf deiner Finanzierung unter die nächst günstigere Grenze bringen kannst und dadurch bei der gleichen Bank deutlich bessere Konditionen bekommst.
Fassen wir die wichtigsten Punkte nochmal zusammen:
Kapitalbedarf = Kaufpreis
+ Kaufnebenkosten: Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten und Maklerprovision
Beleihungswert = nachhaltig von der Bank kalkulierter Wert der Immobilie
Beleihungsauslauf = Verhältnis zwischen Beleihungswert und Finanzierungswunsch
Alle genannten Faktoren spielen also eine wichtige Rolle bei der Recherche und Umsetzung einer günstigen Finanzierung. Je weniger Nebenkosten du hast, weil du in einem Bundesland mit weniger Grunderwerbssteuer kaufst oder ein Objekt wählst, wo keine Maklerprovision fällig wird, desto weniger Eigenkapital brauchst du um einen guten Beleihungsauslauf zu erreichen und umso größer werden deine Chancen auf einen günstigen Zinssatz und eine erfolgreiche Finanzierungsanfrage.
Nun gibt es natürlich auch wieder Sonderfälle , wo gar kein Eigenkapital benötigt wird, eine Bank höhere Beleihungsausläufe genehmigt oder zum Beispiel mit Hilfe von anderen Sicherheiten der Beleihungsauslauf reduziert wird. All das werden wir aber in den kommenden Videos zum Thema Immobilienfinanzierung betrachten.
Das Video findest du auf Youtube unter: https://youtu.be/KJzNvcuXs_s
Viel Erfolg bei deiner Finanzierung!
Dein FinanzNerd
Als Mieter einer Wohnung oder eines Hauses zahlst du jeden Monat einen ordentlichen Anteil an Nebenkosten für die Pflege und Bewirtschaftung des Objektes, in dem du wohnst.
